お問い合わせ 電話番号

弁護士コラム

弁護士コラム

【法律お役立ち情報】第4回 改正民法について

はじめに

令和2年4月1日に改正民法が施行されてから1年が経ちました 。約120年ぶりとなったこの大規模な改正に伴い、賃貸借契約に関するルールも変わりました 。 その中で、特に地主・家主の皆様への影響が大きいと思われる事項を3点ご紹介させて頂きます 。すでにご存知の方も多いかと思いますが、この機会に改めてご確認頂ければ幸いです 。

1. 保証契約における「極度額」の設定義務

改正民法では、賃貸借契約で個人の保証人を付ける場合、保証人が負う責任の上限額である**「極度額」**を契約書に定めることが必須となりました 。 これは、賃料滞納が長期間に及んだ場合などに保証人が想定外の多額な負担を課されるのは酷であるという考えから、あらかじめ上限額を定めることで保証人を保護することを目的としています。
【適用対象】 令和2年4月1日以降に締結または更新される賃貸借契約には、この改正民法が適用されます。
【注意点】 契約書に極度額の定めがない場合、保証契約そのものが無効になってしまうため、十分にご注意ください。
【契約書の条項例】 契約書には、次のような条項を入れることが考えられます。
「第○条 連帯保証人は、賃貸人に対し、本賃貸借契約から生じる賃借人の一切の債務につき、極度額 ○○円の範囲で連帯して保証する。」
【極度額の目安】 あまりに高すぎる金額を設定すると、その設定が無効と判断されるリスクがあります 。一般的には、賃料の12ヶ月～24ヶ月分程度の金額であれば問題が生じる可能性は少ないと考えられます。

2. 設備故障などによる賃料の当然減額

改正前は、賃貸物件の一部が物理的に滅失した場合、賃借人はその割合に応じて賃料の減額を「請求できる」とされていました 。 これに対し改正民法では、一部滅失に限らず、 賃貸物件の一部が使用できなくなった場合には、使用できなくなった部分の割合に応じて、請求するまでもなく**「当然に賃料が減額される」**ことになりました 。 具体的には、以下のような設備の故障で使用できなくなった場合に適用されることが想定されます。
  • 電気・ガス・水道
  • エアコン
  • トイレ、風呂など
実際にいくら減額されるのかは必ずしも明確ではなく、金額を巡って紛争になることも予想されます 。トラブルを未然に防ぐため、各種設備の故障における減額割合をあらかじめ契約書に定めておくことが有効です。

3. 賃借人の原状回復義務の明確化

建物の賃貸借契約が終了した際、賃借人は建物を契約当初の状態に戻す「原状回復義務」を負いますが、これには以下の2点は含まれません 。
  • 普通に使っていて生じる損耗（通常損耗）
  • 時間の経過による変化（経年変化）
このルールは、過去の裁判例や国土交通省のガイドライン等で確立されていましたが、今回の改正で法律に明文化されました 基本的にこれまでの実務上の取扱いが変わるわけではありません 。しかし、賃借人が負うべき原状回復の範囲について争いになることは多いため、将来の紛争リスクを減らす対策が有効です 。具体的には、国土交通省のガイドラインにも様式が掲載されている**「修繕分担表」**（修繕項目ごとに賃貸人・賃借人のどちらが費用を負担するかを定めた一覧表）を契約書に添付することが考えられます  

最後に

賃貸借契約に影響する改正点としては、上記のほかにも「敷金返還ルールの明確化」「賃借人の修繕権」「賃貸人の保証人に対する情報提供義務」などが挙げられます。 今後の賃貸借契約では、様々な場面で改正民法に基づいた対応が求められますので、改めて改正点をご確認頂くと良いでしょう。
■執筆者・プロフィール 戸門 大祐（とかど・だいすけ）戸門法律事務所 代表弁護士
2002年 明治大学法学部卒業
2004年 明治大学大学院 法学研究科修了
2006年 明治大学法科大学院修了
2007年 司法研修所修了（第60期）、弁護士登録（小宮法律事務所）
2014年 戸門法律事務所開設

コメント

この記事へのトラックバックはありません。

RETURN TOP
お問い合わせ 電話番号