地主様、借地人様からよくご相談いただくお悩みベスト5をご紹介します。

 

不動産の相続の中でも、特に専門的な知識が必要なのが底地と借地です。当社では更新、各種承諾書、相続登記、地代の管理、売却などに関するさまざまなお悩みにお答えいたします。

 

無理に地代を上げようとすると供託（国の機関である「供託所」にお金などを預けることで、地代などを「支払ったこと」と同じ効果になる制度）されてしまいます。借地人様になぜ今、地代の値上げが必要なのかを書面で根拠を明示する必要があります。これも借地人様と普段から良好なコミュニケーションがとれていない場合は難しい問題となります。

 

１件だけ管理しているのであれば遅れたらすぐにわかりますが、複数件管理していると地代の滞納を見逃してしまうケースもあります。借地人様が地代を滞納した場合なんらかの理由があるため、まずは事情を伺うことから始める必要があります。借地と自宅が離れている場合は気軽に見に行くこともできません。当社は、こうした煩雑な底地の管理をすべてお任せいただくことができます。

 

底地のトラブルの原因で最も多いのが、他の共有者と意見が合わなくなり共有名義の底地を整理ができなくなることです。トラブルになるくらいならそもそも土地を相続せずに、売却してしまう方が賢明かもしれません。

 

長年、借地人様との賃貸借関係を築いてきた場合、地主様と借地人様との間で売買が成立することは少ないです。相続のタイミングでしか売買の話にならないので、借地人様も承諾しないケースが多いです。そして、地主様に家庭の事情や資産状況を知られてしまうことを恐れて正直に話をしない借地人様もいます。専門家に相談することをおすすめします。売却のタイミングを計り、最も良い状態で売買が成立させることができます。ご自身で整理することも可能ですが、いい土地だけ売れて虫食いになって残るケースがありますので、トータルで考えると第三者の専門家に相談して一括売却する方が100％整理できてベターです。

 

借地権の売買は、地主様がどう考えているかで大きく方向性が変わってきます。その考えはさまざまで「借地権を買取りたい」「このまま借地として地代等で収益を上げたい」「底地も一緒に売りたい」などです。場合によっては「更地にして返してくれ」と言われることもあります。借地権を売買するには地主様の承諾は絶対条件であり、交渉段階で地主様の意向を無視して進めてしまうと話がこじれてしまい、承諾を認めてくれない可能性があります。地主様との交渉は細心の注意を払わなければいけません。万が一、借地権に詳しくない業者に仲介を依頼してしまうと、「売却金額が当初言われた金額よりずっと安くなってしまった」なんて事例も実際にあります。本来、正確な知識や経験に基づいて地主様と交渉し、譲渡条件を把握してからでないと価格査定できないはずです。だからこそ、日頃から私たちに底地・借地の管理をお任せいただき、地主様との信頼関係を築いておくことが大切です。

 

実態があれば借地契約の継続はできますが、契約期間を把握していない場合は、トラブルに繋がる可能性があるので放置しない方が良いです。今の地代を支払い始めてから何年経過しているでしょうか？地主様と話し合って再度契約書を複写してもらう必要があります。契約の更新時期を把握していないと、いきなり更新料が請求される場合があります。

 

地主様から土地を借り受けて家を建てている場合、家を建て替えるには地主様の許可が必要です。許可を得る際には、慣習として承諾料を地主様に支払うのが一般的です。また契約の更新時期には更新料を支払います。借地人様の権利を守り、地主様との良好な関係性を維持し、建て替え後や退去時のトラブルを防ぐためにも、多少費用はかかりますが、地主様と相談のうえ、きちんと承諾料・更新料を支払うようにしましょう。これらの金額には、工事内容によって一定の目安があるのでご参考にしてください。

・建替承諾料・増改築承諾料（リフォームや建て替えを行う場合）：
　約3％とされていますが条件により変わるケースがあります。（参考：東京地裁での目安は3％　借地非訟事件の目安　更地価格の2～5％）

・借地条件変更承諾料（木造住宅を鉄筋コンクリート住宅に変更する場合、住居を業務用建物に変更する場合、賃貸住宅に建て替える場合等）：
　更地価格の約10%

・更新料（借地契約を更新する場合）：
　更地価格の約3%、ただし契約書に記載がある場合はそちらを優先（以前は借地権価格の3〜5%でしたが、近年は更地価格の3〜5%、
　都市部では更地価格の5%以上というケースもあり、そのほか条件により変化します）

・譲渡承諾料（借地の権利を移転する場合）：借地権価格の約10％

 

借地権の存続期間が満了し更新しない場合は、地主様に建物を買い取ってもらう建物買取り請求権がありますが、いくつかの要件をクリアしなければなりません。借地権の存続期間中の場合は、地主様に譲渡承諾をいただき承諾料をお支払いすることで、第三者に売却することができますが、どのように相談を持ちかければいいか分からない方も多いと思います。とはいえ空き家のまま放置し続けると、建物の老朽化が進み、修繕が必要になったり、場合によっては解体しなければいけなくなり余計な費用が発生することも。もしも台風や火災などの災害に見舞わられたら、それこそ大変なことになります。地代のみならず固定資産税や都市計画税もかかりますし、不要な借地は整理し、早めに不安を解消するのが良いでしょう。弊社で利用しない建物を引き受けることも可能なので、問題が複雑化して話がこじれる前に一度ご相談ください。

 

借地権価格を計算するときには、土地の評価額に借地権割合をかけ算します。借地権割合は、全国のエリアによって異なる割合が定められています。たとえば、東京都の住宅地では借地権割合が60～70%程度になることが多く、商業地では80～90%程度になることが多いです。借地（貸宅地）の評価方法については、複雑かつ専門的な知識が必要となりますので、底地や借地権に明るい税理士さんにご相談されることをおすすめいたします。また、相続が発生した場合は、その旨を地主様に報告する必要があります。相続登記は不要ですが、建物を相続した場合には名義変更が必要になります。売却をご検討されている場合は、売却準備のお手伝いも可能なので、わからないことがあればお気軽にご相談ください。