【法律お役立ち情報】第7回 契約違反による借家契約の解除

はじめに

契約解除の判断基準は「信頼関係の破壊」

契約違反に関する裁判例

1. 用法違反（事務所としての使用）

• 事案: 「住居」目的で貸した建物を、賃借人が会社の事務処理にも使用していた。
• 裁判所の判断: 契約解除は認められない。
• 理由: 形式的には契約違反ですが、実際には住居としても使用されており、会社の主要な営業活動は別の場所で行われていました。 また、近隣からの苦情もなかったことなどが考慮され、信頼関係を破壊するほどの背信行為ではないと判断されました。

2. ゴミの放置

• 事案: 共同住宅の一室に、賃借人が空き缶や空き瓶などのゴミを極めて大量に、長期間放置した。
• 裁判所の判断: 契約解除は認められる。
• 理由: 単に不潔というレベルではなく、賃貸人が再三注意したにもかかわらず2年以上も放置されたという経緯がありました。 さらに、ゴミの量が極めて多く、衛生面や火災の危険性から近隣住民に多大な迷惑を与えている点が重視され、解除が認められました。

3. 無断改築

• 事案: 無断増改築が禁止されている物件で、賃借人が部屋の間の壁を無断で撤去する工事を行った。
• 裁判所の判断: 契約解除は有効。
• 理由: 工事の内容が、間取りを変更する大規模なものであったこと、また、事前に賃貸人の承諾を求める機会があったにもかかわらず無断で施工したことが悪質と判断され、信頼関係を破壊する行為と認められました。

4. ペットの飼育

• 事案: ペット飼育が禁止されている物件で、賃借人が犬を飼育していた。
• 裁判所の判断: 契約解除は無効。
• 理由: 飼育していた犬が2.5kg程度の小型犬であり、鳴き声などで近隣住民に迷惑をかけたり、建物に損害を与えたりした事実がありませんでした。 そのため、契約違反ではあるものの、信頼関係を破壊したとまでは言えないと判断されました。

終わりに ― 賃貸人が留意すべきこと

• 違反内容の正確な確認: 何がどのように契約に違反しているのかを具体的に把握する。
• 是正の要求: 賃借人に対し、違反状態を改めるよう正式に求める。
• 影響の確認: 違反行為による建物への影響や、近隣への迷惑などを具体的に確認する。
• 証拠化: 上記の全ての点について、メモ、写真、録音などの形で、その都度証拠として記録しておく。